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Acheter une maison au Japon

Un article de Le Wiki vie pratique au Japon.

Titre original de l'article posté sur france-japon.ne: "Super Dupont achète une maison au Japon" par Henry-Igor Stincy

Depuis plusieurs années au Japon, vous considérez l’argent que vous avez dépensé en loyers et vous convenez que devenir propriétaire au Japon n’est peut-être pas une aussi mauvaise idée. Vos amis japonais vous le confirment, les taux d’intérêts et les prix à la propriété n’ont jamais été aussi bas au Japon.

Sommaire

[modifier] Votre visa

Vous vous rappelez que lorsque vous aviez décidé de faire votre demande de visa permanent (eiju-ken), l’un des avantages mentionné par les anciens du Japon était la liberté de pouvoir bénéficier de tout prêt bancaire, au même titre qu’un citoyen japonais. En fait, dans vos premiers contacts avec une agence immobilière, ce sera la première question que l’on vous posera. Si vous pouvez régler l’intégralité de la transaction en espèces sonnantes et trébuchantes, votre catégorie de visa importera peu. Ce n’est malheureusement pas le cas de Super Dupont.

[modifier] Combien investir ?

Super Dupont a décidé qu’il ne voulait pas s’engager au delà d’un prêt d’une durée de 15 à 20 ans. Les agences immobilières et les banques mentionnent des prêts d’une durée pouvant aller jusqu’à 35 ans mais pour Super Dupont qui a déja 40 ans, un prêt de 35 ans cela semble bien long, et cher, même si les taux sont bas. Discutant avec ses amis japonais, la norme semble être d’investir entre 3 et 4 fois l’équivalent de son salaire brut annuel, et de pouvoir disposer en apport personnel (atamakin) d’environ 10 à 20% de l’investissement. Super Dupont fait ses comptes, il ne veut pas dépenser plus de 60 millions de yens. Les frais divers représentent 7 à 10% du prix d’achat (commissions d’agences, frais notariés, impôts). Ce faisant, Super Dupont décide de fixer le budget pour sa recherche entre 50 et 55 millions de yens.

[modifier] Dans quel quartier trouver l’habitation de ses rêves ?

Super Dupont est marié à une japonaise, et habiter à une distance raisonnable de chez ses beaux-parents représente certains avantages. Le temps de trajet jusqu’à l’école des enfants et jusqu’à son lieu de travail sont aussi déterminants. Finalement, Super Dupont découvrira que certains arrondissements sont hors-de-prix, et cela influera énormement son choix final. Avant de contacter les agences immobilières qui vont l’aider dans ses recherches, Super Dupont a donc déterminé les lignes de métro et ferroviaires qui recueillent ses préférences. Super Dupont choisit les lignes de Chuo, Inokashira, Oimachi, Odakyu et Shin Den-en toshi / Hanzomon. Super Dupont détermine aussi la superficie minimale souhaitable pour sa future habitation et le nombre de pièces. La superficie est déterminée en tsubos (1 tsubo = 3,3 m2). Il se fixe l’objectif d’une habitation d’une superficie minimale de 40 tsubos, ou environ 130 m2, et de 3 chambres de minimum 8 à 12 tsubos chacune. S’il n’a pas en tête une image de sa future résidence, Super Dupont risque de perdre beaucoup de temps à visiter des habitations où la cuisine, le salon ou l’une des chambres, n’a pas la superficie minimale vitale requise.

[modifier] Le choix d’une agence immobilière

Super Dupont perd beaucoup de temps avec des agences qui travaillent uniquement par internet, et il choisit finalement deux agences qui ont pignon sur rue et qui sont bien établies dans les quartiers sur lesquels il souhaite effectuer ses recherches. Super Dupont a perdu 4 semaines avec ces agences internet. Le responsable de l’agence internet était bien à chaque fois au rendez-vous, et l’a guidé avec sa voiture dans ses visites d’appartements et de maisons qu’il avait présélectionnées sur Internet, mais le refrain sera pratiquement toujours le même. L’appartement ou la maison qui avait retenu son attention sur Internet n’est plus disponible, ou il n’a pas les clefs, ou le plan était erroné (il n’y a pas de jardin, pas de parking). Finalement, on lui proposera de visiter uniquement des maisons en construction ou justes achevées, que l’agence a sélectionnées, mais qui ne correspondent ni à ses desiderata ni à son budget. L’agence internet est peut-être mieux rémunérée par certains développeurs ou propriétaires et pousse le cochonnet un peu loin. Super Dupont est donc de retour à la case départ et il rend visite à une agence de quartier. On lui offre un thé vert, et il fait part de ses desiderata dans une fiche-client: budget, part de l’apport personnel, maison ou appartement, neuf ou occasion, date prévue d’installation, composition de la famille, nombre de pièces, préférences des lignes de métro ou ferroviaires, trajet à pied maximum en minutes depuis la station, jardin, autres préférences. Super Dupont n’est visiblement pas japonais et l’agence lui demande s’il aura besoin d’un prêt immobilier, et dans ce cas, s’il bénéficie d’un visa permanent. Eh oui, Super Dupont a un visa permanent. Il a droit a un café. Le responsable de l’agence étudie minitieusement la fiche-client et complète ces informations verbalement. Il consulte ensuite une importante liasse de fiches immobilières qui étaient déjà triées par quartier / budget / type d’habitation, et il les soumet à l’examen de Super Dupont. Sur une bonne dizaine de sélections de l’agent, Super Dupont a repére au moins 4 fiches intéressantes. Comme c’est une agence sérieuse, elle organise dans l’après-midi du même jour un circuit de visites de ces quatres habitations. Le responsable de l’agence a les clefs ou rencontre son correspondant (une autre agence) à chaque visite. Avec les agences de type internet, on lui a montré depuis l’extérieur appartement ou maison, mais sans pouvoir effectuer une visite, et Super Dupont avait fini par perdre patience: c’est une blague ! (Jôdan deshô!). Super Dupont va sélectionner deux agences de quartier, visiter 80 appartements et maisons, pendant une durée de 5 semaines avant de flasher pour une maison d’occasion.

[modifier] Super Dupont devient un expert immobilier

Super Dupont a fini par apprendre les questions-clefs - Le kempei-ritsu: Dans le code de construction japonais, il est permis de bâtir au sol jusqu’à un certain pourcentage de la superficie totale du terrain et la superficie constructible totale de l’habitation (étages compris) est également déterminée. Super Dupont a ciblé Setagaya-ku et Suginami-ku. Le kempei-ritsu y est respectivement de 40% / 100% et 50% / 100%. Cela signifie que sur un terrain idéal de 40 tsubos (130 m2), la construction au sol sera de maximum 40% ou 50% (52 ou 65 m2), et la superficie totale de la maison (étages compris) de 130 m2. Super Dupont réalise enfin pourquoi certaines zones résidentielles au centre de Tokyo, par ailleurs hors-de-prix, semblent tellement imbriquées. Il s’agit des zones à kempei-ritsu de 80/200%. Super Dupont veut un petit coin de verdure, et ne veut pas de maison voisine à quelques centimètres de la sienne. Il est conforté dans son choix de zones à kempei-ritsu 40% / 100% et 50% / 100%. Finalement son choix sera dans une zone a 40% / 100%. C’est peut-être une des raisons pour lesquelles il a flashé, pour cette notion d’espace si rare au Japon. Super Dupont est chef d’îlot, dans le cadre du comité de sécurité de l’Ambassade de France. Il vérifie par réflexe l’évaluation du risque dans le quartier choisi (bosai chiiki) et recherche une zone de catégorie 1. Enfin, dans le cas d’une maison d’occasion, Super Dupont fait la différence entre les maisons sur commande (chumon jutaku), et celles construites par un développeur puis vendues (tate uri). La seconde catégorie (tate uri) est souvent construite avec moins de soins, ou en minimisant les coûts. Les appartements ou maisons construites pendant la bulle semblent aussi bâties à bon marché, comme si le propriétaire était essouflé financièrement après l’achat du terrain (jusqu’à 3 fois la valeur actuelle).

[modifier] Eureka! – J’ai trouvé !

En fait, Super Dupont avait flashé pour une autre maison, et une seconde, mais pas Madame Dupont. Cela semble universel: si l’engouement n’est pas immédiat et réciproque, comme le coup de foudre qui les a réunis, rien ne peut se décider. Super Dupont, et Madame Dupont ont donc flashé ensemble et au même moment. Ils rédigent donc une intention d’achat (môshikomisho), où ils indiquent le prix auquel ils souhaitent réaliser la transaction, et la date à laquelle ils souhaitent emménager. L’agent leur indique que d’autres personnes ont visité cette maison mais que la première personne qui rédige une intention d’achat devient prioritaire dans les négociations avec le propriétaire. Dans la même journée, l’agence immobilière leur indique que le propriétaire est d’accord pour un prix de la transaction qui est médian entre le prix annoncé, et l’offre qu’ils ont faite. Les Super Dupont ont flashé pour cette maison mais ils veulent avoir une seconde opinion avant de s’engager définitivement. Ils revisitent cette maison dès le lendemain avec un ami d’ami architecte pour évaluer l’isolation, la présence de fuites d’eau, la qualité de la construction, de la plomberie, de l’électricité, et apprécier le quartier et les alentours, la gare la plus proche.

[modifier] La procédure d’achat

Super Dupont rédige immédiatement une promesse d’achat, et verse à la signature un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix d’achat. Sa promesse d’achat est conditionnée par l’octroi d’un prêt bancaire, et Super Dupont décide d’une date- butoir pour la réalisation de ce prêt. Si Super Dupont n’a pas de prêt, après une durée de 30 jours à partir de la signature de la promesse d’achat, celle-ci deviendra caduque et on le remboursera. Après cette date-butoir, Super Dupont perd son dépôt de garantie. En fait Dupont, qui n’est pas Super Dupont pour rien, avait déjà fait le tour des banques pour faciliter la demande de prêt. Sa banque, depuis 15 ans, ainsi que la banque principale de son employeur. Il a déjà une idée de la différence entre taux fixes et taux variables, les intérêts de ces taux, les frais annexes (frais de garantie, frais de dossier, etc.). La promesse d’achat rédigée, Super Dupont effectue une demande préliminaire de prêt auprès de 3 banques recommandées par l’agence immobilière. Les taux sont compétitifs, les banques sont de premier plan. Super Dupont rédige une demande préliminaire (jizen-môshikomisho) où il indique son état civil, sa situation professionnelle, ses revenus, ses actifs, sa catégorie de visa. En 48 heures, les banques lui répondront leur accord de principe pour le prêt. Super Dupont est salarié, la décision semble être plus rapide que pour un entrepreneur étranger. Néanmoins, Super Dupont a préféré choisir sa banque qui, pour ne pas la nommer, est la Shinsei Bank: frais de dossiers raisonnables, pas de frais de garantie d’assurance (des frais de réassurance pouvant s’élever à plusieurs millions de yens dans d’autres banques), plus de flexibilité dans les remboursements, anticipés ou exceptionnels, par exemple. La procédure d’octroi de prêt par la banque s’effectue en 3 temps : la demande de prêt (hon môshikomisho) auprés du chargé de clientèle où l’on précise le montant, le choix d’un taux fixe ou variable, la durée, puis l’examen indépendant du dossier par un autre service; pour des raisons de minimisation des risques. Le demandeur n’a aucun relation directe avec le service en charge de l’analyse du dossier (Firewall). L’analyse du dossier se base sur deux critères: un, êtes-vous crédible et solvable, deux, l’appartement ou la maison que vous achetez a-t-il/elle une valeur égale à au moins 110% du risque encouru par la banque. Attention, s’il avait acheté une maison qui dépassait les normes de construction (kempei-ritsu), le prêt aurait été refusé. Mais Super Dupont aura son prêt. Il ne saura jamais à combien la banque estime sa maison. Enfin, l’examen étant positif, un contrat de prêt est rédigé, accompagné d’un certificat médical de Super Dupont. La signature du prêt a lieu à la banque en présence d’un notaire.

[modifier] Propriétaire – Le grand jour

Le jour décidé pour la réalisation de la vente (hiki watashi), l’agence immobilière, le propriétaire et les Super-Dupont ont rendez-vous à la banque. Il y a quelques années encore, l’argent, beaucoup d’argent, tournait autour de la table, en liquide. Aujourd’hui, après la rédaction de l’acte de vente et les échanges de documents, l’argent est aussitôt transféré par virement bancaire. Super Dupont serre la main de “l’ancien propriétaire”: il est maintenant propriétaire. Son remboursement de prêt est d’environ 220 000 yens par mois, il habite à 45 minutes du centre. Heureux ? Pas encore complètement...

[modifier] Liens divers

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À suivre : Super Dupont devient, malgré lui, spécialiste en construction et rénovation (reform/rifômu)

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