Bonjour,
J'ai effectivement acheté un appartement dans le Chuo-ku, près de Ginza. Au Japon, le neuf s'achète en règle général sur plan. L'immeuble dans lequel j'ai acheté est encore en construction, et je n'aurai les clefs qu'en février de l'année prochaine. Donc mon prêt ne commencera à courir qu'à partir de cette date. Je pourrai fixer le taux d'intérêt à partir de novembre prochain. A l'heure actuelle, chez Shinsei Bank, le prêt à 20 ans est à 2,85%.
Par contre, lors de la signature de la promesse de vente, il faut un accord d'une banque stipulant que si les conditions financières de l'acheteur n'ont pas changé au moment où l'emprunt est effectif (février 2008 pour moi), cette banque est prête à me prêter. Bank of Tokyo Mitsubishi-UFJ m'a donné cet accord.
Pour emprunter au Japon, il faut remplir plusieurs conditions (toutes les banques à qui je me suis adressé m'ont toute répondu la même chose), à savoir:
-l'apport personnel doit représenter au moins 20% du total
-il faut être employé dans la même société depuis au moins 2 ans (gage de stabilité)
-avoir le statut de résident permanent (très difficile à obtenir, et la procédure demande plusieurs mois). C'est d'ailleurs la première question que les banques posent. Si la réponse est non, la discussion s'arrête tout net et ils vous disent de revenir quand vous aurez obtenu ce visa particulier.
-il faut que le bien acquis devienne le domicile principal. Les banques japonaises prêtent assez facilement pour acquérir son domicile, mais sont très réticentes à prêter pour investir. Mais cela est possible car je connaît des étrangers qui le font.
-le bien acquis est hypothéqué en faveur de la banque (comme en France)
-ci-dessous est l'adresse de la page Internet de Shinsei Bank (home page en anglais)
http://www.shinseibank.com/english/
-Concernant les prix, pour un appartement, cela dépend bien sur du standing et de la location géographique. En gros, je dirais qu'il faut compter un minimum de 1 million de yen par mètre carré pour quelque chose de bien. Cela peut monter jusqu'à 2 million, voir plus, (soit un minimum de 6,500 Euros et jusqu'à 13,000 euros, voir plus). Dans mon futur immeuble, il y aura, entre autre, une piscine et salle de gym, des concierges, une crêche, un supermarché ouvert 24/24, un grand jardin au pied de l'immeuble..., et c'est très bien placé. Mais il existe bien sur des immeubles de moins bon standing, mais en gros depuis 2 ans, le prix de l'immobilier est en train d'exploser. D'après ce que j'ai pu voir, les prix prennent 10 à 15% par an, voir beaucoup plus dans certains quartiers.
Si vous comprenez le japonais, vous pouvez jeter un oeil sur Yahoo Japan, la page immobiler, qui donne des infos sur les biens en ventge actuellement sur Tokyo. Il suffit de cliquer sur les carrés orange. L'adresse est la suivante:
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/d ... el=139.775
Je pense qu'il est quasiment impossible pour un français vivant en France d'acquérir un bien au Japon. La raison principale étant l'hypothèque. Une banque japonaise ne prêtera pas car vos revenus ne sont pas au Japon(et impossibilité pour elles de les contrôler), et une banque française ne pourra pas accepter l'hyphotèque (difficultés légales + impossibilité pour elle d'évaluer le bien).
Mais,e ne vivant pas au Japon, quel serait votre intérêt d'y acheter un bien? Comme partout, avant d'acheter, il faut en règle général bien connaître le marché et se faire se propre idée afin de pas réaliser un mauvais investissement. Vous connaissez suffisamment le Japon pour cela?
PS: mes commentaires concernant le marché ne concernent que Tokyo. Je sait que les autres grandes villes comme Osaka ou Nagoya connaissent également un boum immobilier, par contre en banlieue ou à la campagne les prix doivent y être plus raisonnables.
Achat de bien immobilier au Japon
Umh, je me dois d'apporter mon expérience sur quelques points; je viens d'acheter une maison (on vient juste d'y emménager).
- La banque nous a prêté 100% du prix de la maison. J'ai deux collègues qui viennent d'acheter, et à eux aussi leur banque leur a prêté 100% du prix.
- Au moment du prêt, j'étais employé dans ma société depuis neuf mois (ma femme dix mois). Les banques préfèrent certes les gens qui travaillent depuis longtemps, mais ce n'est pas une condition nécessaire. Par exemple la taille et la renommée de votre entreprise sont très importantes (ces paramètres influent aussi sur le taux d'intérêt d'ailleurs)
- Le statut de résident permanent n'est plus obligatoire depuis quelques années (quoique certaines banques (de province généralement) le requièrent toujours). Il faut en revanche un minimum de garanties qu'on ne va pas s'enfuir, comme être marié à un(e) japonais(e), avoir des enfants scolarisés au Japon, etc. Mais c'est laissé à l'appréciation de la banque.
Le taux de prêt que tu donnes est celui de base, sans les diverses promotions généralement pratiquées, non ? Moi, mon prêt est à 1.45%, sur 30 ans (à taux variable).
Pour le reste, je suis d'accord.
En gros, les conditions données au début par les banques sont aisément oubliées par celles-ci selon les gages de stabilité donnés, la personne qui vous présente, et votre salaire (du moins le rapport salaire/montant du prêt). La banque prête n'importe quoi du moment qu'elle a confiance en votre capacité de paiement, ou qu'elle sait qu'elle recouvrera son argent en cas de non-paiement (par exemple par l'hypothèque). Donc si elle pense que le bien que vous achetez est trop cher par rapport au prix qu'elle pourra en tirer en cas de revente, c'est un motif de refus de prêt.
[Edit] j'ai acheté du neuf, et pas sur plan, la maison était déjà finie
Mais je sais que c'est effectivement une pratique courante d'acheter sur plan, peut-être suis-je l'exception.
- La banque nous a prêté 100% du prix de la maison. J'ai deux collègues qui viennent d'acheter, et à eux aussi leur banque leur a prêté 100% du prix.
- Au moment du prêt, j'étais employé dans ma société depuis neuf mois (ma femme dix mois). Les banques préfèrent certes les gens qui travaillent depuis longtemps, mais ce n'est pas une condition nécessaire. Par exemple la taille et la renommée de votre entreprise sont très importantes (ces paramètres influent aussi sur le taux d'intérêt d'ailleurs)
- Le statut de résident permanent n'est plus obligatoire depuis quelques années (quoique certaines banques (de province généralement) le requièrent toujours). Il faut en revanche un minimum de garanties qu'on ne va pas s'enfuir, comme être marié à un(e) japonais(e), avoir des enfants scolarisés au Japon, etc. Mais c'est laissé à l'appréciation de la banque.
Le taux de prêt que tu donnes est celui de base, sans les diverses promotions généralement pratiquées, non ? Moi, mon prêt est à 1.45%, sur 30 ans (à taux variable).
Pour le reste, je suis d'accord.
En gros, les conditions données au début par les banques sont aisément oubliées par celles-ci selon les gages de stabilité donnés, la personne qui vous présente, et votre salaire (du moins le rapport salaire/montant du prêt). La banque prête n'importe quoi du moment qu'elle a confiance en votre capacité de paiement, ou qu'elle sait qu'elle recouvrera son argent en cas de non-paiement (par exemple par l'hypothèque). Donc si elle pense que le bien que vous achetez est trop cher par rapport au prix qu'elle pourra en tirer en cas de revente, c'est un motif de refus de prêt.
[Edit] j'ai acheté du neuf, et pas sur plan, la maison était déjà finie
Mais je sais que c'est effectivement une pratique courante d'acheter sur plan, peut-être suis-je l'exception.Bonjour,
Le taux de 2,85% que je mentionne est un taux fixe (et le votre de 1,45% est à taux variable), ce qui explique la différence. Etant donné l'évolution des taux, je préfère un taux fixe car les taux longs commencent à remonter et la tendance devrait se poursuivre (les taux longs ont sensiblement augmentés ces derniers mois). Je préfère payer un peu plus cher et être safe, car les taux variables, par définitions, bougent. Le jour où les taux montent, les taux variables vont également monter. Et ils vont remonter, ca ne fait aucun doute. Qui sait où seront les taux dans 10 ans? Je suis preneur des conclusions de votre réflexion sur ce sujet
Je pense commencer à faire les démarches auprès des banques en juillet.
Pour continuer (car j'étais parti déjeuner
), il y a une autre chose à savoir pour les appartements (pas pour les maisons individuelles): de plus en plus, la demande étant très forte, l'attribution des appartements se fait par tirage au sort. On visite l'appartement témoin, on choisit sur plan, et on s'inscrit. Une fois les inscriptions closes, il y a un tirage au sort: si vous êtes le seul inscrit sur l'appartement convoité, il est pour vous. Si il y a plus d'une personne, un tirage au sort est effectué.... Il faut non seulement trouvé la perle rare, mais il faut aussi un peu de chance. Là où j'ai acheté, sur mon appartement, nous étions 4, mais pour certains appartements, ca montait à 20 personnes, soit seulement 5% de chance de pouvoir acheter!!! Si vous arrivez en 2nde position (ou plus loin), il ne vous reste plus qu'à espérer que celui qui a remporté le morceau se désiste (soit change d'avis, soit la banque lui refuse le prêt).
Reste tout de même le marché de l'occasion, mais ca n'est pas très développé au Japon. Les japonais préfèrent le neuf! De plus, je ne recommande pas les biens trop anciens à cause des tremblements de terre. Les normes sismiques ont été très renforcées après le tremblement de terre de Kobe. Donc les biens de plus de 10 ans, ca n'est pas très recommandé. Surtout que les assurances ne couvrent pas grand chose. Beaucoup de japonais ne sont d'ailleurs pas assurées contre les tremblements de terre. Question: vous avez trouvé une bonne assurance?
Je confirme par ailleurs que la taille et la réputation de l'entreprise dans laquelle vous travaillez est quelque chose de très important. Ainsi que votre niveau de revenu. Je pense que financer 100% par l'emprunt est possible (comme en France, tout se négocie avec votre banquier), mais la règle de 80% est une règle générale. Pareil pour le statut de résident permanent: ca a été la première question posée par Shinsei Bank, SMBC et Bank of Tokyo Mitsubishi-UFJ.
Le taux de 2,85% que je mentionne est un taux fixe (et le votre de 1,45% est à taux variable), ce qui explique la différence. Etant donné l'évolution des taux, je préfère un taux fixe car les taux longs commencent à remonter et la tendance devrait se poursuivre (les taux longs ont sensiblement augmentés ces derniers mois). Je préfère payer un peu plus cher et être safe, car les taux variables, par définitions, bougent. Le jour où les taux montent, les taux variables vont également monter. Et ils vont remonter, ca ne fait aucun doute. Qui sait où seront les taux dans 10 ans? Je suis preneur des conclusions de votre réflexion sur ce sujet
Je pense commencer à faire les démarches auprès des banques en juillet.Pour continuer (car j'étais parti déjeuner
), il y a une autre chose à savoir pour les appartements (pas pour les maisons individuelles): de plus en plus, la demande étant très forte, l'attribution des appartements se fait par tirage au sort. On visite l'appartement témoin, on choisit sur plan, et on s'inscrit. Une fois les inscriptions closes, il y a un tirage au sort: si vous êtes le seul inscrit sur l'appartement convoité, il est pour vous. Si il y a plus d'une personne, un tirage au sort est effectué.... Il faut non seulement trouvé la perle rare, mais il faut aussi un peu de chance. Là où j'ai acheté, sur mon appartement, nous étions 4, mais pour certains appartements, ca montait à 20 personnes, soit seulement 5% de chance de pouvoir acheter!!! Si vous arrivez en 2nde position (ou plus loin), il ne vous reste plus qu'à espérer que celui qui a remporté le morceau se désiste (soit change d'avis, soit la banque lui refuse le prêt).Reste tout de même le marché de l'occasion, mais ca n'est pas très développé au Japon. Les japonais préfèrent le neuf! De plus, je ne recommande pas les biens trop anciens à cause des tremblements de terre. Les normes sismiques ont été très renforcées après le tremblement de terre de Kobe. Donc les biens de plus de 10 ans, ca n'est pas très recommandé. Surtout que les assurances ne couvrent pas grand chose. Beaucoup de japonais ne sont d'ailleurs pas assurées contre les tremblements de terre. Question: vous avez trouvé une bonne assurance?
Je confirme par ailleurs que la taille et la réputation de l'entreprise dans laquelle vous travaillez est quelque chose de très important. Ainsi que votre niveau de revenu. Je pense que financer 100% par l'emprunt est possible (comme en France, tout se négocie avec votre banquier), mais la règle de 80% est une règle générale. Pareil pour le statut de résident permanent: ca a été la première question posée par Shinsei Bank, SMBC et Bank of Tokyo Mitsubishi-UFJ.
Sur du long terme, il y a peu de différence entre les deux solutions (taux fixe/variable) avec les fluctuations positives ou négatives, sauf grand crack national.Qui sait où seront les taux dans 10 ans? Je suis preneur des conclusions de votre réflexion sur ce sujet
Il est possible que je paye plus avec un taux variable (pas les x premières années en tous cas...donc en cas de revente dans ces x années, j'y gagne). Mais il est impossible de dire qu'un taux fixe ou un taux variable soit plus avantageux sur 20 ans (et encore plus sur 30 ans).
Les assurances sont chères, il n'y a pas de secret. AUI semble être la moins chère dans le cas général, mais moi j'ai opté pour Secom, la moins chère dans mon cas car il y avait une remise avec le système d'alarme que je leur ai pris.Question: vous avez trouvé une bonne assurance?
Le prix: 70000 JPY pour un an, pour la valeur de la maison en assurance incendie/dégradation/etc.., 5 millions pour les biens matériels (家財), et la moitié de la valeur de la maison pour les dégâts dus aux tremblements de terre. Je n'ai pas pris d'assurance dégâts des eaux car la maison est en haut d'une colline.
Grand merci (Lupin et Cable) pour toutes ses reponses qui sont une mine d'or pour moi.
J'ai une idée un peu plus claire sur l'immo au Japon...
Comme je ne suis plus très jeune (héhé), le seul moyen pour moi de partir la-bas est soit de trouver une entreprise (française ou non) qui m'emploierait ou la création d'une société de type Gôdô Kaisha ou Gôshi Kaisha.
Pas facile mais j'aime m'imaginer vivre la-bas
J'ai une idée un peu plus claire sur l'immo au Japon...
Je ne vis pas au Japon et je ne connais pas vraiment la vie la-bas. Je ne peu pas dire que mes 2 ou 3 voyages (le 4eme demain) de quelques semaines puisse dire que je suis un connaisseur mais je ferais n'importe quoi pour vivre au Japon.LupinIII a écrit : Mais,e ne vivant pas au Japon, quel serait votre intérêt d'y acheter un bien? Comme partout, avant d'acheter, il faut en règle général bien connaître le marché et se faire se propre idée afin de pas réaliser un mauvais investissement. Vous connaissez suffisamment le Japon pour cela?
Comme je ne suis plus très jeune (héhé), le seul moyen pour moi de partir la-bas est soit de trouver une entreprise (française ou non) qui m'emploierait ou la création d'une société de type Gôdô Kaisha ou Gôshi Kaisha.
Pas facile mais j'aime m'imaginer vivre la-bas
Bonjour,
je vais relancer le sujet (encore une fois !)
J'ai déjà passé environ 1 an au Japon, et je vais commencer en Octobre un doctorat.
J'y serai donc pour 3 ans de plus et compte continuer à y travailler par la suite (d'où l'intérêt de faire un doctorat sur place).
Si j'avais la possibilité d'acheter un appartement sans empreint, je me demande si cela vaut le coup, plutot que de continuer à payer un loyer sans fin sans fond
Certains ont dit que le prix de l''immobilier montait, alors que d'autres ont dit que cela descendait... que penser réellement ?
Je ne compte pas du tout spéculer, mais bon cela est toujours génant de voir un capital fondre
Aussi l'achat de l'appartement ne serait pas à mon nom mais à celui d'une société étrangère, cela poserait-t-il problème ?
Faut-t-il des garants ? ou ? ...
Merci par avance !
je vais relancer le sujet (encore une fois !)
J'ai déjà passé environ 1 an au Japon, et je vais commencer en Octobre un doctorat.
J'y serai donc pour 3 ans de plus et compte continuer à y travailler par la suite (d'où l'intérêt de faire un doctorat sur place).
Si j'avais la possibilité d'acheter un appartement sans empreint, je me demande si cela vaut le coup, plutot que de continuer à payer un loyer sans fin sans fond
Certains ont dit que le prix de l''immobilier montait, alors que d'autres ont dit que cela descendait... que penser réellement ?
Je ne compte pas du tout spéculer, mais bon cela est toujours génant de voir un capital fondre
Aussi l'achat de l'appartement ne serait pas à mon nom mais à celui d'une société étrangère, cela poserait-t-il problème ?
Faut-t-il des garants ? ou ? ...
Merci par avance !
Le prix de l'immobilier monte sur Tokyo, je suis à peu près sûr que personne ne dira le contraire. Mais évidemment au fil du temps, les biens immobiliers perdent de la valeur, sauf les terrains qui eux sont sensiblement stables avec des hausses et des baisses relativement significatives sur les moyennes périodes.
Cela veut dire que même si le prix de l'immobilier augmente, si tu achètes un appartement aujourd'hui, dans 50 ans (voire même peut-être avant), il n'aura plus de valeur. Selon plusieurs critères, cela peut tout de même revenir moins cher que de louer.
Dans 3 ans, il est difficile de dire si un bien immobilier aura gagné de la valeur ou en aura perdu...mais dans la majorité des cas, il en perd. Mais il est possible que tu perdes moins d'argent que si tu louais. A toi de faire tes calculs. N'oublies pas qu'il y a des frais engendrés par l'achat d'un bien (frais notariaux et autres), qui ajoutent à l'addition. Mon avis personnel est que ce serait bien risqué, pour beaucoup plus de potentiels ennuis et de fatigue.
Cela veut dire que même si le prix de l'immobilier augmente, si tu achètes un appartement aujourd'hui, dans 50 ans (voire même peut-être avant), il n'aura plus de valeur. Selon plusieurs critères, cela peut tout de même revenir moins cher que de louer.
Dans 3 ans, il est difficile de dire si un bien immobilier aura gagné de la valeur ou en aura perdu...mais dans la majorité des cas, il en perd. Mais il est possible que tu perdes moins d'argent que si tu louais. A toi de faire tes calculs. N'oublies pas qu'il y a des frais engendrés par l'achat d'un bien (frais notariaux et autres), qui ajoutent à l'addition. Mon avis personnel est que ce serait bien risqué, pour beaucoup plus de potentiels ennuis et de fatigue.
Si c'est sans emprunt comme tu le dis, alors vraisemblablement non.Faut-t-il des garants ?
Merci pour ta réponse.
Je compte rester plus de 3 ans, et donc conserver l'appartement sur une longue période.
Je me disais juste qu'il vallait surement mieux que j'achète assez tôt, plutôt que de louer pendant des années.
Je ne compte pas engendrer des bénéfices lors de la revente pour un éventuel déménagement.
C'est juste l'idée de voir un capital fondre qui me gene. Car en achetant en France ou dans d'autres pays, le capital augmenterait.
Enfin bon, c'est comme ça au Japon puis voila, je vais devoir m'y faire comme tout le monde
Je compte rester plus de 3 ans, et donc conserver l'appartement sur une longue période.
Je me disais juste qu'il vallait surement mieux que j'achète assez tôt, plutôt que de louer pendant des années.
Je ne compte pas engendrer des bénéfices lors de la revente pour un éventuel déménagement.
C'est juste l'idée de voir un capital fondre qui me gene. Car en achetant en France ou dans d'autres pays, le capital augmenterait.
Enfin bon, c'est comme ça au Japon puis voila, je vais devoir m'y faire comme tout le monde
Projet d'achat immo au japon
Je ne connais pas le marché immobilier japonais mise à part des graphiques traitant de la déflation japonaise depuis plus de 15 ans..Ceci est encré dans la mémoire collective, dès lors, tout le monde envisage un mouvement perpétuel de baisse..ce qui n'est pas certain. Justement, je pense que l'immobilier japonais, aux vues des élements que j'ai pu consulter, est en passe de rebondir ou du moins de se stabiliser.
Il faut aussi prendre en considération pour un non résident le risque de change..
JE suis intéressé par un achat immobilier au japon, pas dans le neuf mais dans le récent, à Osaka ou ailleurs, j'ai l'impression que les loyers sont assez élevés comparativement au prix de vente sur le marché, serait-ce le fruit d'un manque de logement?
Je réside evidemment en france, et vu les commentaires précisant les conditions d'emprunt, j'ai l'impression que c'est à ce niveau que cela peut bloquer. Je précise que cet achat serait à vocation locative. Je ne compte pas y vivre mais le louer..et peut être y habiter plus tard..
Qu'en pensez-vous?
Cela vous paraît-il abérrant vu votre expérience sur le terrain?
L'offre de logement à louer est-elle importante?
Pour les conditions d'emprunt, c'est évident que les banques japonaises sont plus réticentes à prêter. J'aimerai pourtant emprunter au japon afin de bénéficier de taux bas et d'un possible rebond du yen dans les années à venir..avez-vous une banque ou un établissement à me conseiller parlant français...si possible ou anglais? merci
Il faut aussi prendre en considération pour un non résident le risque de change..
JE suis intéressé par un achat immobilier au japon, pas dans le neuf mais dans le récent, à Osaka ou ailleurs, j'ai l'impression que les loyers sont assez élevés comparativement au prix de vente sur le marché, serait-ce le fruit d'un manque de logement?
Je réside evidemment en france, et vu les commentaires précisant les conditions d'emprunt, j'ai l'impression que c'est à ce niveau que cela peut bloquer. Je précise que cet achat serait à vocation locative. Je ne compte pas y vivre mais le louer..et peut être y habiter plus tard..
Qu'en pensez-vous?
Cela vous paraît-il abérrant vu votre expérience sur le terrain?
L'offre de logement à louer est-elle importante?
Pour les conditions d'emprunt, c'est évident que les banques japonaises sont plus réticentes à prêter. J'aimerai pourtant emprunter au japon afin de bénéficier de taux bas et d'un possible rebond du yen dans les années à venir..avez-vous une banque ou un établissement à me conseiller parlant français...si possible ou anglais? merci
Comme il a été dit plus haut, la seule chose qui peut s'apprécier, c'est le terrain. Si avant l'explosion de la bulle spéculative, on avait pu voir la valeur des apaprtements grimper, ce n'est absolument plus le cas et, personnellement je ne crois pas que ce soit un bon investissement d'acheter un appartement, sauf si on veut y habiter, car à long terme cela revient moins cher que de louer.
Il y a aussi une autre pratique au Japon qui n'existe pas en Europe par exemple, c'est la nécessité de reconstruire les habitations. Dans le cas d'une maison, c'est très simple. Mais, pour l'instant, à part des barres HLM anciennes qui sont reconstruites par les municipalités graduellement, on ne sait pas encore comment vont être reconstruits les immeubles d'habitation qui vont avoir dépassé les 30 ou 40 ans d'âge (et donc ne seront absolument plus aux normes sismiques, entre autres problèmes), car pour reconstruire il faut non seulement l'accord de tous les copropriétaires mais aussi que tous puissent financer leur part si la co-propriété n'a pas pris les mesures adéquates pour mettre de l'argent de côté et l'investir judicieusement.
Il y a aussi une autre pratique au Japon qui n'existe pas en Europe par exemple, c'est la nécessité de reconstruire les habitations. Dans le cas d'une maison, c'est très simple. Mais, pour l'instant, à part des barres HLM anciennes qui sont reconstruites par les municipalités graduellement, on ne sait pas encore comment vont être reconstruits les immeubles d'habitation qui vont avoir dépassé les 30 ou 40 ans d'âge (et donc ne seront absolument plus aux normes sismiques, entre autres problèmes), car pour reconstruire il faut non seulement l'accord de tous les copropriétaires mais aussi que tous puissent financer leur part si la co-propriété n'a pas pris les mesures adéquates pour mettre de l'argent de côté et l'investir judicieusement.
Pour faire simple, les banques étrangères au Japon (y compris les banques françaises) ne font pas crédits immobiliers aux particuliers. La seule qui le fasse est la Shinsei Bank. Ils ont un site entièrement en anglais, et ils doivent avoir certaines personnes parlant anglais. Par contre, même si cela est possible, je pense qu'il doit être très difficile pour un non résident d'emprunter au Japon.
De même, pour la recherche d'un appartement (ou d'une maison), mieux vaut bien connaître le marché car chaque quartier a ses propres caractérisitiques. De plus, il y a peu de chances pour que le vendeur ou bien encore le fisc (pour les taxes) parlent anglais. Un traducteur sera nécessaire.
De plus, si vos revenus sont en Euros, vous prenez le risque de change, risque qui est loin d'être négligeable. L'Euro est passé de 90 yen à 160 yen environ en à peu près 7 ans, ca donne une idée de la volatilité et du risque.
De même, pour la recherche d'un appartement (ou d'une maison), mieux vaut bien connaître le marché car chaque quartier a ses propres caractérisitiques. De plus, il y a peu de chances pour que le vendeur ou bien encore le fisc (pour les taxes) parlent anglais. Un traducteur sera nécessaire.
De plus, si vos revenus sont en Euros, vous prenez le risque de change, risque qui est loin d'être négligeable. L'Euro est passé de 90 yen à 160 yen environ en à peu près 7 ans, ca donne une idée de la volatilité et du risque.
Bonjour,
J'envisage, comme pas mal ici, d'acheter un terrain a Tokyo et de faire construire.
Il y a cependant quelques points dans la loi qui regit la construction, qui restent un peu flous a mes yeux et que j'aimerais eclaircir avant de me lancer dans l'aventure.
Tout d'abord, on trouve toujours dans les annonces de vente de terrain 2 taux:
- le kenpeiritsu ( 建蔽率 ) qui, si j'ai compris correctement, correspond au ratio de la surface au sol du batiment sur la surface totale du terrain.
- le yosekiritsu ( 容積率 ） qui correspond je crois au ratio entre la surface habitable totale du batiment et la surface du terrain ( ou alors est-ce la surface habitable sur la surface au sol du batiment? ).
Le kenpeiritsu
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Concernant le kenpeiritsu, qu'entend-on par "surface au sol du batiment"? Quelqu'un evoquait plus haut dans le fil de discussion qu'une construction en encorbellement ( maison qui s'elargit dans les etages ) permettait de recuperer un peu de surface. Est-ce vraiment le cas? Quelles sont les limitations? Par exemple, si le terrain fait 100m2. et a un kenpeiritsu de 70%. On construit dessus une maison carree qui fait pile 70m2. Peut-on rajouter:
- un balcon ou une piece qui deborde de 10m2 hors du carre de 70m2 mais qui ne touche pas le sol ( encorbellement )?
- un balcon ou une piece qui deborde de 10m2 hors du carre de 70m2, et est soutenue par une ou deux colonnes dans les coins qui elles touchent le sol en un point de surface negligeable?
- un escalier ( de secour ou normal ) accroche a la facade mais qui ne descend pas jusqu'au sol ( genre entre le 2eme et le 4eme par ex )?
- une cage d'ascenceur exterieure qui deborde aussi
- un jardin qui prend les 30m2 restants?
- un parking goudronne ou betonne qui prend les 30m2 restants avec des plots / barrieres / chaines ?
- une terrasse de plein pied qui prend les 30m2 restants?
Si on constuit sur ce meme terrain de 100 m2 deux ailes de batiment qui prennent chacune 35m2 au sol et sont separees par du terrain non construit. Peut-on constuire un
- pont qui relie le 2eme etage des 2 ailes et enjamble le terrain non construit?
- une terrasse suspendue entre le 2eme etage des 2 ailes et qui enjambe toute la surface non construite?
- un piece suspendue entre le 2eme etage des 2 ailes et qui enjambe toute la surface non construite?
La surface non construite a cause du kenpeiritsu doit-elle avoir une forme particuliere?
Doit-elle etre d'un tenant ou peut-elle etre fragmentee?
Peut-elle etre concave ( en U par exemple )?
Si on achete 2 terrains cote a cote ( mitoyens ), peut on reporter la surface non constructible sur l'autre terrain et construire totalement le 1er?
Qu'en est-il si les 2 terrains ne sont pas jointifs?
Si on a un terrain de 200m2 avec un kenpeiritsu de 70%, qu'on construit que sur 100m2 ( en comptant les bandes de separation de 50cm sur les cotes ), il reste donc une surface non construite de 100m2. Une fois la construction terminee ( et donc le permis de construire accorde ), peut-on revendre les 100m2 de terrain non construit ( auquel cas le batiment occupera 100% de sa parcelle ).
Peut-on encercler la surface non constructible due au kenpeiristu comme une cour interieure au batiment, mais effectivement non construite et a ciel ouvert ( genre riad, ou cloitre )
Les bandes a garder sur le cote pour separer les batiment des batiments voisins sont-elle comptees dans la surface non constructible definie par le kenpeiritsu?
Il est dit dans le fil de discussion que la taille de ces bandes varie de 50cm a 1m. Comment sait-on la taille exacte? Est-ce la meme partout a Tokyo? Est-ce aussi variable?
Comment le kenpeiritsu est-il decide? Est-ce quelquechose de constant, ou est-ce que cela varie en fonction des autres batiments alentours?
La granularite du zonage respecte-t-elle la structure en chome / banchi, ou peut-on avoir du 50%, 70% et du 80% dans le meme banchi?
Les kensetsu ont-elles des passe-droit pour avoir un meilleur kenpeiritsu? Ces passes droits correspondent-ils a des demarches officielles ( meme si compliquees ) ou est-ce du pur passe-droit officieux comme c'est plutot courant ici?
Le yosekiritsu
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Qu'entend-on par "Surface habitable" telle que definie pour calculer le yosekiritsu?
- la surface sous pente ( dans le grenier par exemple? ). Si ca depend des la hauteur du plafond, sous quelle hauteur la surface n'est plus consideree comme habitable? )
- une terrasse est-elle de la surface habitable?
- un balcon?
- un roof garden?
- un placard?
- un walk-in closet?
- la cave?
- le garage?
- un parking hors du batiment?
- le jardin?
- l'escalier?
- l'ascenceur?
- le vide sanitaire?
- la surface sous la cuisine integree?
L'epaisseur des murs compte-t-elle dans la surface habitable?
Quelle regle definit la hauteur maximale constructible?
Est-ce uniquement lie au yosekiritsu? Par exemple avec un yosekiritsu de 200%, un kanpeiritsu de 70% et un terrain de 100m2, peut-on faire au choix 2 etages de 70m et un de 60, ou bien 4 de 50 ou 5 de 40?
Peut-on tenir pour "granted" que le nombre d'etages maximum autorise est au moins egal au rapport du yosekiritsu sur le kenpekiritsu?
Je m'explique, si on a un yosekiritsu de 200% et un kenpekiritsu de 50%, il est impossible de faire 200% de yosekiritsu si on ne peut pas construire au moins N = 200 / 50 = 4 etages ( RDC inclus )
Peut-on faire augmenter le yosekiritsu? Si oui, comment?
Comment le yosekiritsu est-il decide?
Est-ce aussi un zonage? Peut on avoir un panachage dans le meme banchi?
Les kensetsu ont-elles des passes-droit? Sont-ce des demarches officielles ( meme si compliquees ) ou est-ce officieux?
Merci d'avance pour ces precieux renseignements
J'envisage, comme pas mal ici, d'acheter un terrain a Tokyo et de faire construire.
Il y a cependant quelques points dans la loi qui regit la construction, qui restent un peu flous a mes yeux et que j'aimerais eclaircir avant de me lancer dans l'aventure.
Tout d'abord, on trouve toujours dans les annonces de vente de terrain 2 taux:
- le kenpeiritsu ( 建蔽率 ) qui, si j'ai compris correctement, correspond au ratio de la surface au sol du batiment sur la surface totale du terrain.
- le yosekiritsu ( 容積率 ） qui correspond je crois au ratio entre la surface habitable totale du batiment et la surface du terrain ( ou alors est-ce la surface habitable sur la surface au sol du batiment? ).
Le kenpeiritsu
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Concernant le kenpeiritsu, qu'entend-on par "surface au sol du batiment"? Quelqu'un evoquait plus haut dans le fil de discussion qu'une construction en encorbellement ( maison qui s'elargit dans les etages ) permettait de recuperer un peu de surface. Est-ce vraiment le cas? Quelles sont les limitations? Par exemple, si le terrain fait 100m2. et a un kenpeiritsu de 70%. On construit dessus une maison carree qui fait pile 70m2. Peut-on rajouter:
- un balcon ou une piece qui deborde de 10m2 hors du carre de 70m2 mais qui ne touche pas le sol ( encorbellement )?
- un balcon ou une piece qui deborde de 10m2 hors du carre de 70m2, et est soutenue par une ou deux colonnes dans les coins qui elles touchent le sol en un point de surface negligeable?
- un escalier ( de secour ou normal ) accroche a la facade mais qui ne descend pas jusqu'au sol ( genre entre le 2eme et le 4eme par ex )?
- une cage d'ascenceur exterieure qui deborde aussi
- un jardin qui prend les 30m2 restants?
- un parking goudronne ou betonne qui prend les 30m2 restants avec des plots / barrieres / chaines ?
- une terrasse de plein pied qui prend les 30m2 restants?
Si on constuit sur ce meme terrain de 100 m2 deux ailes de batiment qui prennent chacune 35m2 au sol et sont separees par du terrain non construit. Peut-on constuire un
- pont qui relie le 2eme etage des 2 ailes et enjamble le terrain non construit?
- une terrasse suspendue entre le 2eme etage des 2 ailes et qui enjambe toute la surface non construite?
- un piece suspendue entre le 2eme etage des 2 ailes et qui enjambe toute la surface non construite?
La surface non construite a cause du kenpeiritsu doit-elle avoir une forme particuliere?
Doit-elle etre d'un tenant ou peut-elle etre fragmentee?
Peut-elle etre concave ( en U par exemple )?
Si on achete 2 terrains cote a cote ( mitoyens ), peut on reporter la surface non constructible sur l'autre terrain et construire totalement le 1er?
Qu'en est-il si les 2 terrains ne sont pas jointifs?
Si on a un terrain de 200m2 avec un kenpeiritsu de 70%, qu'on construit que sur 100m2 ( en comptant les bandes de separation de 50cm sur les cotes ), il reste donc une surface non construite de 100m2. Une fois la construction terminee ( et donc le permis de construire accorde ), peut-on revendre les 100m2 de terrain non construit ( auquel cas le batiment occupera 100% de sa parcelle ).
Peut-on encercler la surface non constructible due au kenpeiristu comme une cour interieure au batiment, mais effectivement non construite et a ciel ouvert ( genre riad, ou cloitre )
Les bandes a garder sur le cote pour separer les batiment des batiments voisins sont-elle comptees dans la surface non constructible definie par le kenpeiritsu?
Il est dit dans le fil de discussion que la taille de ces bandes varie de 50cm a 1m. Comment sait-on la taille exacte? Est-ce la meme partout a Tokyo? Est-ce aussi variable?
Comment le kenpeiritsu est-il decide? Est-ce quelquechose de constant, ou est-ce que cela varie en fonction des autres batiments alentours?
La granularite du zonage respecte-t-elle la structure en chome / banchi, ou peut-on avoir du 50%, 70% et du 80% dans le meme banchi?
Les kensetsu ont-elles des passe-droit pour avoir un meilleur kenpeiritsu? Ces passes droits correspondent-ils a des demarches officielles ( meme si compliquees ) ou est-ce du pur passe-droit officieux comme c'est plutot courant ici?
Le yosekiritsu
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Qu'entend-on par "Surface habitable" telle que definie pour calculer le yosekiritsu?
- la surface sous pente ( dans le grenier par exemple? ). Si ca depend des la hauteur du plafond, sous quelle hauteur la surface n'est plus consideree comme habitable? )
- une terrasse est-elle de la surface habitable?
- un balcon?
- un roof garden?
- un placard?
- un walk-in closet?
- la cave?
- le garage?
- un parking hors du batiment?
- le jardin?
- l'escalier?
- l'ascenceur?
- le vide sanitaire?
- la surface sous la cuisine integree?
L'epaisseur des murs compte-t-elle dans la surface habitable?
Quelle regle definit la hauteur maximale constructible?
Est-ce uniquement lie au yosekiritsu? Par exemple avec un yosekiritsu de 200%, un kanpeiritsu de 70% et un terrain de 100m2, peut-on faire au choix 2 etages de 70m et un de 60, ou bien 4 de 50 ou 5 de 40?
Peut-on tenir pour "granted" que le nombre d'etages maximum autorise est au moins egal au rapport du yosekiritsu sur le kenpekiritsu?
Je m'explique, si on a un yosekiritsu de 200% et un kenpekiritsu de 50%, il est impossible de faire 200% de yosekiritsu si on ne peut pas construire au moins N = 200 / 50 = 4 etages ( RDC inclus )
Peut-on faire augmenter le yosekiritsu? Si oui, comment?
Comment le yosekiritsu est-il decide?
Est-ce aussi un zonage? Peut on avoir un panachage dans le meme banchi?
Les kensetsu ont-elles des passes-droit? Sont-ce des demarches officielles ( meme si compliquees ) ou est-ce officieux?
Merci d'avance pour ces precieux renseignements
Je crois qu'il y a trop de questions pour que quelqu'un y réponde à toutes...
La réponse à ces question va-t'elle influencer ta décision d'acheter ou pas? Parce que si toutes ces questions ne sont pas nécessaires, tu ferais mieux de poser celles qui le sont ici, et ensuite quand (si) tu commenceras l'aventure de l'achat, les professionnels te répondront bien mieux.
Je vais répondre à quelques unes de tes questions quand même.
La réponse à ces question va-t'elle influencer ta décision d'acheter ou pas? Parce que si toutes ces questions ne sont pas nécessaires, tu ferais mieux de poser celles qui le sont ici, et ensuite quand (si) tu commenceras l'aventure de l'achat, les professionnels te répondront bien mieux.
Je vais répondre à quelques unes de tes questions quand même.
Oui.le yosekiritsu ( 容積率 ） qui correspond je crois au ratio entre la surface habitable totale du batiment et la surface du terrain
Il y a un coefficient appliqué. Mon grenier fait moins de 1,2 mètres de hauteur, donc sa surface compte pour moitié dans le compte du yōsekiritsu. Il en va de même pour les autres exemples que tu cites (je vois que tu comptes mettre un ascenseur dans ta maison?), quoique certains sont sûrement avec un coefficient 0, tel le jardin qui n'est pas considéré "surface habitable".Qu'entend-on par "Surface habitable" telle que definie pour calculer le yosekiritsu?- la surface sous pente ( dans le grenier par exemple? ). Si ca depend des la hauteur du plafond, sous quelle hauteur la surface n'est plus consideree comme habitable? )
Il me semble qu'il y en a deux; d'abord le zonage définit le nombre d'étages possibles, et ensuite les maisons voisines (il ne faut pas leur faire trop d'ombre).Quelle regle definit la hauteur maximale constructible?
Par les plans d'urbanisme, bien sûr.Comment le yosekiritsu est-il decide?
Non. C'est indépendant de la volonté de l'acheteur, sinon tu imagines bien les abus qu'il y aurait.Peut-on faire augmenter le yosekiritsu?
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