6 mois de loyer d'avance

[manub]

Bonsoir,

Une question relative à cette pratique apparemment répandue au Japon: quand un propriétaire demande 6 mois d'avance de loyer pour un appart, que signifie cette "avance" ? S'agit-il d'une caution que l'on ne récupère que lorsque l'on quitte les lieux, ou bien d'une véritable avance, ce qui signifierait qu'on ne verse pas de loyer pendant les 5 mois suivant l'installation ?

merci d'avance pour vos réponses si vous avez compris le sens de ma question...
e

[eve]

Salut,

Il n'y a pas vraiment 6 mois d'avance mais plutot plusieurs frais a payer qui sont :
- REIKIN 礼金 "cadeau au proprio" 0 a 3 mois de loyer non-recuperables,
- SHIKIKIN 敷金 caution, 0 a 3 mois de loyer recuperables en partie selon etat a la sortie,
- frais d'agence, comme en France.

En tout cas peut faire dans les 6 mois de loyer a payer a l'entree.

[bcg]

Bonjour,

C'est vrai que les montants peuvent varier mais le cas le plus fréquent lorsqu'on loue un appartement semble être le suivant:

- un mois de cadeau au proprio.
- un ou deux mois de garantie (récupérables selon l'état de l'appartement rendu).
- un mois de frais d'agence.
- un mois de loyer payé d'avance le premier mois.

Total: 4 ou 5 mois.

Seule la garantie est récupérable. Certains contrats peuvent prévoir des frais de "ménage" lors de la restitution de l'appartement.

Il faut ajouter l'assurance de l'appartement.

La plupart des contrats sont établis pour une durée de 2 ans. Lors du renouvellement, prévoir un mois de loyer en cadeau pour le propriétaire et éventuellement des frais d'agence, selon les contrats.

Salut,

Il n'y a pas vraiment 6 mois d'avance mais plutot plusieurs frais a payer qui sont :
- REIKIN 礼金 "cadeau au proprio" 0 a 3 mois de loyer non-recuperables,
- SHIKIKIN 敷金 caution, 0 a 3 mois de loyer recuperables en partie selon etat a la sortie,
- frais d'agence, comme en France.

En tout cas peut faire dans les 6 mois de loyer a payer a l'entree.

[eve]

La plupart des contrats sont établis pour une durée de 2 ans.

Question : Est-il possible d'interrompre facilement ces contrats comme en France ? Par exemple au bout de 6 mois ?

[bcg]

Je n'ai pas d'exemple précis et ne suis pas spécialiste de l'immobilier mais il faut seulement donner un préavis d'un mois pour résilier son contrat.
Bien vérifier toutefois qu'il n'existe pas de clause limitative comme, par ex., le versement d'un mois de loyer d'indemnité en cas de résiliation la première année.

La plupart des contrats sont établis pour une durée de 2 ans.

Question : Est-il possible d'interrompre facilement ces contrats comme en France ? Par exemple au bout de 6 mois ?

[etienne-c]

Question niaise, ca ne revient pas extrêmement cher? Je ne connais pas exactement le prix d'un loyer mais payer 4 ou 5 mois d'avance il faut avoir les moyens quand même je trouve 8O

[manub]

merci bien pour ces infos très utiles,

je crois que je vais aller braquer une banque...

[bcg]

Bienvenue au Japon! L'immobilier est cher.
Votre question n'en est pas une... c'est une constatation.

Il existe des formules sans dépôt de garantie, avec Sakura House, etc.
On en a parlé dans le forum.

Question niaise, ca ne revient pas extrêmement cher? Je ne connais pas exactement le prix d'un loyer mais payer 4 ou 5 mois d'avance il faut avoir les moyens quand même je trouve 8O

[titi]

salut

je suis une japonaise donc je pourrais t' espliquer un peu mieux...peut-etre.

Alors,
en general, on paye a peut-pres 6 mois d'avance de loyer..
c' est comme les autres expliquent bien
0-2 mois de shikikin - récupérables selon l'état de l'appartement rendu
0-2 mois de reikin - "cadeau au proprio"
0.5-1 mois de frais d'agence
1 mois de loyer payé d'avance pour le premier mois

donc le totale deviens de 5 a 6 mois
Apres ca depends l' etat de cette appartement.

Si ca ete construit depuis longtemps ? (10ans c est deja trop vieux pour les japonais )

Si le proprietaire a un autre job ? (si il en a un, en general il n' insiste pas beaucoup de payer 2 mois de shikikin et reikin...)

Si c' est loin de la station ? (10 mins c est trop loin pour les japonais )
etc etc...

mais si reikin deviens 0 mois, a la place shikikin deviens 2 mois ou 3 mois.sinon shikikin 0 mois et reikin 2 mois ..voila comme ca
.. donc le totale n' est pas change beaucoup 8O

la difference est que shikikin est l' argent qu' on pourrait reavoir quand on part... mais c' est l' histoire officiellement... officieusement moi depuis plus de 20 ans de loyer l' appartement, j' ai recu qu' une seule fois... sinon le proprietaire dit que c' est necessaire de reparer ici et la... donc voila l' argent de shikikin est parti. (en gros tu revois jamais l argent)

reikin est vraiment un cadeau donc ne reves pas reavoir cette argent... c' est un cadeau.

Donc en general 6 mois d' avance est vraiment necessaire pour loyer l' appartement et meme si on pars dans 2 mois ( c' est possible et pas difficile ..car on paye qu' un mois vraiment pour loyer payé d'avance..) mais tu vas reavoir rien..

Desolee mais ici c' est comme ca...
et aussi l argent pour ton demenagement !

Et la guest house comme sakura house, pas de reikin ni shikikin mais qu' une espace pour un lit et pas tres propre... et le prix n' est pas vraiment donne... j' ai entendu que ca coute 65000 yens par mois .. pour un petit espace d' un lit (partage avec les cafard ) et la cuisine est deja partage....

Je te souhaite bonne chance !

titi

[Shaitan]

le coup du shikikin non récupérable ça me semble vraiment abusé (dans notre cas il s'agit de deux mois de loyer).

j'espère qu'il est possible d'en récupèrer une bonne partie quand même; quitte peut-être à donner de la voix si le propriétaire est de mauvaise foi (?)

[bcg]

Bonjour,

Oui, c'est généralement abusif et a tendance à disparaître.
Il ne faut surtout pas entretenir cette idée qu'on ne reverra pas son argent car c'est faux. Ça montre aussi parfois l'état d'esprit de certains Japonais qui préfèrent laisser faire plutôt que d'être en conflit.

Il faut bien faire un état des lieux en arrivant et en partant. Si l'appartement est impeccable, vous DEVEZ récupérer votre argent. Attention, il doit vraiment être dans l'état où vous l'avez trouvé, en tenant compte de l'usure naturelle des matériaux.
On vous demandera aussi de le laisser propre, évidemment! Sinon, on vous facturera le ménage fait par des pros, c'est à dire qu'on le déduira de votre caution.

Il existe un moyen, pas très reluisant, de récupérer sa caution: on ne paie pas les 2 mois de loyer précédant son départ.

le coup du shikikin non récupérable ça me semble vraiment abusé (dans notre cas il s'agit de deux mois de loyer).

j'espère qu'il est possible d'en récupèrer une bonne partie quand même; quitte peut-être à donner de la voix si le propriétaire est de mauvaise foi (?)

[Shaitan]

Bonjour,

j'ai bien pensé à ne pas payer les deux (ou le) dernier mois ... mais j'imagine que dans ce cas là les loueurs vont se retourner contre mon garant japonais, ce que je ne souhaite pas.

pour l'état des lieux ... je sens que ça va être folklo. car c'est mon garant japonais qui s'est occupé de tout à l'avance ... et au dernières nouvelles, il (elle) n'avait pas fait d'état des lieux.

bref ... ça promet du sport.

[bcg]

Non seulement, le loueur va se retourner contre votre garant mais en plus
ça donnera une mauvaise image des étrangers. Il faut "tanner" l'agent immobilier si vous vous sentez dans votre bon droit (appart nickel) et que vous pensez que le loueur est de mauvaise foi.

Bonjour,

j'ai bien pensé à ne pas payer les deux (ou le) dernier mois ... mais j'imagine que dans ce cas là les loueurs vont se retourner contre mon garant japonais, ce que je ne souhaite pas.

pour l'état des lieux ... je sens que ça va être folklo. car c'est mon garant japonais qui s'est occupé de tout à l'avance ... et au dernières nouvelles, il (elle) n'avait pas fait d'état des lieux.

bref ... ça promet du sport.

[etienne-c]

Votre question n'en est pas une... c'est une constatation.

Je voulais dire par rapport à la France, effectivement je n'ai pas été clair sur le coup.

[Shaitan]

Merci bcg pour le conseil,

Je pense qu'on va en effet essayer de s'arranger avec l'agent (que l'on connaît assez bien), quitte à s'y prendre un peu en avance

[kasei]

Par contre il existe maintenant des proprio (notamment a Osaka) qui ne demande pas autant.
nous, par exemple on a paye qu'un loyer (70 000 yens)et 50 000 de caution. en plus pour un 2DK refait a neuf!
le mieux est de faire les petites annonces.

[manub]

Merci à tous, c'est très utile.

e

[kasei]

le mieux est de voir par exemple sur le kansai Flea market, un journal telechargeable gratuitement sur internet (fichier pdf...).

http://www.kfm.to

[Shaitan]

Je fais un petit "up" pour ceux qui pourront se retrouver dans le même cas à l'avenir.

Comme on s'en doutait un peu, la procédure de résiliation du bail ne fut pas simple.

Au programme donc, plusieurs visites à notre agence de location, une quinzaine de coups de téléphone, et pas mal de Keigo

Première chose: on a bien fait de s'y prendre vraiment à l'avance (2 mois avant), car le délais qui était supposé être d'un mois (de préavis) n'était pas suffisant (il fallait en fait avoir tout règlé avant le 15 juin, soit 1 mois 1/2 avant).

Seconde chose:"avoir son garant japonais sous la main". Ils ont vraiment insisté pour le contacter pour finaliser la chose. A noter quand même qu'on était les premiers étrangers à avoir jamais loué un appart dans leur agence (une grosse agence sur Fuk. pourtant, c'est 10-Kuroki); donc ils étaient assez en panique, tout était musukachi - sumimasen etc ...

Troisième chose: "toujours entretenir des bons rapports avec ses voisins". La première chose que nous as dis l'agence était que les voisins ne s'étaient pas plaints de nous 8O et que donc on pourrait rendre les clés sans complications. Je remercie donc mes gentils voisins.

Quatrième chose: bonne surprise pour l'histoire de l'état des lieux et de la récupération de la caution (de 2 mois). L'état des lieux se fait après notre départ, et l'argent sera versé directement sur notre compte en banque japonais (ces derniers sont par contre incapable de virer l'argent en France ... on peut pas tout avoir). Reste à savoir l'argent qu'on récupèrera, l'appart étant nickel on a quand même bon espoir.

[Shizuka-jp]

Pour ce qui est de recuperer la caution, meme si l'appartement est nickel, comme tu dis, certains proprietaires font systematiquement des renovations, par exemple la peinture de la salle de bains, les tatamis s'il y en a, d'autre part ils font appel a une entreprise professionnelle pour le nettoyage, et il ne reste pas grand chose de la caution dans beaucoup de cas.

J'ai ma fille ainee qui est en train de demenager, et hier j'ai demande a l'agence combien on pouvait escompter recuperer sur la caution, il m'a dit que ca serait, au mieux, environ l'equivalent d'un mois de loyer (alors qu'il n'a meme pas encore fait l'etat des lieux!). On avait paye l'equivalent de 2 mois de loyer comme caution...