Bonjour, j'aborde un gros thème qui a déjà été égratigné par le passé, mais pas complètement traité.
Je dois tout d'abord dire que je me suis renseigné sur (et continue de glaner toutes les informations concernant) les prix, les modalités, et les prêts (quoique ce dernier sujet a encore de nombreuses zones d'ombres pour moi, mais il suffit que j'aille dans une banque ou chez un agent immobilier pour avoir mes réponses).
Là où je ne peux guère trouver d'infos "concrètes" ailleurs qu'ici, c'est sur la base subjective de la chose (je demande du concret sur du subjectif !), ie "est-ce une bonne idée d'acheter, et si oui, dans quelles conditions, avec quels risques". C'est le genre de questions pour lesquelles je ne peux pas faire confiance aux agents immobiliers.
Voici mon raisonnement (simplifié), pourriez-vous le valider/l'invalider selon vos réflexions et expériences ?
Quand je multiplie le montant de mon loyer annuel actuel par le nombre d'années que je vivrai au Japon (en considérant que je resterai toujours au Japon), je m'aperçois qu'en rajoutant un peu plus (relativement parlant), je peux acheter une maison. Donc il vaut mieux acheter. D'accord / pas d'accord ?
Les risques (qui invalideraient totalement le raisonnement ci-dessus) que je vois:
- effondrement des prix de l'immobilier dans le futur (pour une raison X)
- cas où je perds mon travail et n'en retrouve pas
- travaux de rénovation futurs élèveront la note finale (tremblements de terre inclus)
Mais bon...ne pas acheter à cause de ces risques me semblerait extrême; sinon, personne n'acheterait jamais.
Ai-je oublié des risques selon vous ?
Enfin, pour résumer, le fait d'acheter au Japon et en France ne me semble pas si différent...mais quand même un peu, d'où ce post.
Je rajouterai des questions au fur et à mesure si besoin est.
Je sais qu'il y a nombres de facteurs dont je n'ai pas parlé, mais si j'écris sur tout, cela va prendre des pages. Si il y a des points dont je n'ai pas parlé mais qui vous semblent primordiaux, parlez-en.
Achat de bien immobilier au Japon
Le probleme a mon avis au Japon, c'est que contrairement a la France, le prix d'un appartement va en diminuant au fil des ans. Les appartements les plus chers sont ceux appartenants a des immeubles recents. Et le prix tend a diminuer au fil des annees, jusqu'a -50% apres 15 ans si l'immeuble n'est pas renove.
Donc, pour maintenir a flot ton bien, il faudra t'engager egalement dans des frais de renovation et de maintenance extremement couteux. Sans compter que si etre proprietaire fait que tu ne payes plus de loyer, tu dois quand meme payer diverses charges comme le concierge, le nettoyage des parties communes, taxes d'habitation, ramassage des poubelles etc... Ce qui revient a assez chers par mois.
Personnellement, j'acheterai plus un appartement dans une ville comme Shanghai.
Donc, pour maintenir a flot ton bien, il faudra t'engager egalement dans des frais de renovation et de maintenance extremement couteux. Sans compter que si etre proprietaire fait que tu ne payes plus de loyer, tu dois quand meme payer diverses charges comme le concierge, le nettoyage des parties communes, taxes d'habitation, ramassage des poubelles etc... Ce qui revient a assez chers par mois.
Personnellement, j'acheterai plus un appartement dans une ville comme Shanghai.
Merci pour les commentaires.
Il faudra juste que je le maintienne en bon état pour mon plaisir personnel, certes, et c'est marqué dans mes risques.
De plus:
concierge -> y'en a pas
parties communes -> y'en a pas
taxes d'habitation -> les locataires aussi les payent
ramassage des poubelles -> les locataires aussi les payent
Alors ?
En soi, la valeur du bien ne me semble pas important. J'achète pour y habiter, pas pour faire un investissement, et ne compte pas le revendre.pour maintenir a flot ton bien
Il faudra juste que je le maintienne en bon état pour mon plaisir personnel, certes, et c'est marqué dans mes risques.
De plus:
Le prix du dur baisse. Le prix du terrain ne baisse pas. Et ce qui coûte cher dans une maison, ce n'est pas la construction de la maison (20-25% du prix), mais le terrain.Et le prix tend a diminuer au fil des annees, jusqu'a -50% apres 15 ans si l'immeuble n'est pas renove.
Je compte acheter une maison, hors de question pour moi d'acheter un appart.u dois quand meme payer diverses charges comme le concierge, le nettoyage des parties communes, taxes d'habitation, ramassage des poubelles
concierge -> y'en a pas
parties communes -> y'en a pas
taxes d'habitation -> les locataires aussi les payent
ramassage des poubelles -> les locataires aussi les payent
Alors ?
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ELTdG
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Re: Achat de bien immobilier au Japon
Vaste problème auquel je ne peux répondre que par mes propres interrogations sur le sujet.
Il y a un ou deux articles en plus des archives du forum sur ce site, je crois. En même temps, les lumières des <i>vénérables</i> sont les bienvenues.
Il y a un ou deux articles en plus des archives du forum sur ce site, je crois. En même temps, les lumières des <i>vénérables</i> sont les bienvenues.
Justement, il parait que la démographie japonaise va bientôt chuter. Doit-on en déduire une chute de la demande immobilière et donc la chute corolaire des prix sur du moyen - long terme ? Je ne suis pas analyste financier ni immobilier...Cable a écrit :- effondrement des prix de l'immobilier dans le futur (pour une raison X)
Tu peux toujours décider d'attendre que le gros tremblement de terre "que tout le monde attend" se passe...Cable a écrit :- travaux de rénovation futurs élèveront la note finale (tremblements de terre inclus)
Mais bon...ne pas acheter à cause de ces risques me semblerait extrême; sinon, personne n'acheterait jamais.
Éruption du Mont Fuji ? Tsunami ? Montée du niveau des océans ? Corée du Nord ? Plus sérieusement, le risque majeur semble encore le tremblement de terre.Cable a écrit :Ai-je oublié des risques selon vous ?
Sauf qu'en France tu as toujours la possibilité d'investir dans du "dur" qui te laissera une différence de temps conséquente entre l'espérance de vie du bâtiment et la durée du crédit (à décharge, il parait que les anglais eux s'endettent parfois sur plus d'une génération...)Cable a écrit :Enfin, pour résumer, le fait d'acheter au Japon et en France ne me semble pas si différent...mais quand même un peu, d'où ce post.
Milles excuses je me suis frouvoye en pensant que tu souhaitais acheter un appartement. 
Ben pour la maison, a mon avis il faut etre fort psychologiquement pour acheter un terrain. Fort pour accepter par exemple de payer enormement pour un demi-confetti plie en 4 en banlieue d'une grande ville de Honshu (Tokyo, Nagoya...), ou bien avoir pour le meme prix un enorme terrain+champs a cultiver au fin fond du Hokkaido, ou la qualite de vie est par ailleurs bien meilleure.
Ben pour la maison, a mon avis il faut etre fort psychologiquement pour acheter un terrain. Fort pour accepter par exemple de payer enormement pour un demi-confetti plie en 4 en banlieue d'une grande ville de Honshu (Tokyo, Nagoya...), ou bien avoir pour le meme prix un enorme terrain+champs a cultiver au fin fond du Hokkaido, ou la qualite de vie est par ailleurs bien meilleure.
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ELTdG
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Vrai. Cependant, suivant ta profession il peut être difficilement envisageable d'en faire ta résidence principale. Et puis Hokkaïdo, c'est bien en été mais l'hiver y est long et dur...jolan a écrit :Ben pour la maison, a mon avis il faut etre fort psychologiquement pour acheter un terrain. Fort pour accepter par exemple de payer enormement pour un demi-confetti plie en 4 en banlieue d'une grande ville de Honshu (Tokyo, Nagoya...), ou bien avoir pour le meme prix un enorme terrain+champs a cultiver au fin fond du Hokkaido, ou la qualite de vie est par ailleurs bien meilleure.
Je ne l'avais pas précisé, donc c'est plutôt ma faute !Milles excuses je me suis frouvoye en pensant que tu souhaitais acheter un appartement.
Et tes réponses prennent du sens dans le cas d'un appartement; j'ai déjà vu des appartements à vendre où les frais mensuels s'élevaient à des montants faramineux, pour le contenu que tu cites.
Oui, c'est très sûrement un obstacle pour nombre de personnes. Cela fait mal de débourser 80 millions de JPY pour un terrain de 60m2, c'est clair. Mais bon, c'est le prix des choses...moi aussi cela me révoltait il y a quelques années et puis....je ne sais pas, je me suis fait une raison.Fort pour accepter par exemple de payer enormement pour un demi-confetti plie en 4 en banlieue
Cable,
Tout à fait d'accord avec toi pour le raisonnement contre l'achat d'un appart, pour les raisons que tu cites et également comme le dit Jolan, le prix qui ne fera que baisser... alors quand il s'agit de revendre en cas d'urgence, un peu embêtant.
Nous avons fait les deux, appart puis maison individuelle et ne regrettons pas d'avoir choisi de déménager pour une maison. De toute façon ici, tu n'investis pas dans le dur mais dans le terrain, comme tu l'as dit. Une maison, construite actuellement en 3 mois ne durera pas plus de 25 ans.
Mais si tu penses au loyer que tu paieras pendant 25 ans, c'est, je crois, un bon calcul surtout si tu penses être au Japon pour un bout de temps.
Un bon calcul est de pouvoir repayer le prêt rapidement, ça c'est comme en France, d'après mon beau-frère qui est dans la partie en France .... et mon mari qui n'est pas dans la partie mais qui a rembourse son prêt, 5 ans c'est l'idéal, sur un prêt de 20 ans ou plus tu paies deux fois ta propriété, mais bon, cela tombe sous le sens même si ce n'est pas évident de pouvoir repayer aussi rapidement.
Egalement pense que si tu achètes, il te faudra faire faire un contrat spécial devant notaire si tu veux que ta femme soit propriétaire au même titre que toi. Le régime matrimonial normal ici est la séparation de biens. C'est tout à fait faisable mais pour le prêt cela peut compliquer les choses, dans le sens où il faudra peut-être qu'elle contribue financièrement au remboursement, enfin c'est ce qu'une amie ayant récemment contracté un prêt dans ce but m'a dit.
Tout à fait d'accord avec toi pour le raisonnement contre l'achat d'un appart, pour les raisons que tu cites et également comme le dit Jolan, le prix qui ne fera que baisser... alors quand il s'agit de revendre en cas d'urgence, un peu embêtant.
Nous avons fait les deux, appart puis maison individuelle et ne regrettons pas d'avoir choisi de déménager pour une maison. De toute façon ici, tu n'investis pas dans le dur mais dans le terrain, comme tu l'as dit. Une maison, construite actuellement en 3 mois ne durera pas plus de 25 ans.
Mais si tu penses au loyer que tu paieras pendant 25 ans, c'est, je crois, un bon calcul surtout si tu penses être au Japon pour un bout de temps.
Un bon calcul est de pouvoir repayer le prêt rapidement, ça c'est comme en France, d'après mon beau-frère qui est dans la partie en France .... et mon mari qui n'est pas dans la partie mais qui a rembourse son prêt, 5 ans c'est l'idéal, sur un prêt de 20 ans ou plus tu paies deux fois ta propriété, mais bon, cela tombe sous le sens même si ce n'est pas évident de pouvoir repayer aussi rapidement.
Egalement pense que si tu achètes, il te faudra faire faire un contrat spécial devant notaire si tu veux que ta femme soit propriétaire au même titre que toi. Le régime matrimonial normal ici est la séparation de biens. C'est tout à fait faisable mais pour le prêt cela peut compliquer les choses, dans le sens où il faudra peut-être qu'elle contribue financièrement au remboursement, enfin c'est ce qu'une amie ayant récemment contracté un prêt dans ce but m'a dit.
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ELTdG
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C'est valable s'il n'a pas de contrat de mariage ou s'il le premier domicile légal du couple est le Japon. Mais là on s'éloigne.Hachiryu a écrit :Egalement pense que si tu achètes, il te faudra faire faire un contrat spécial devant notaire si tu veux que ta femme soit propriétaire au même titre que toi. Le régime matrimonial normal ici est la séparation de biens.
J'ai encore une espérance de vie d'environ 50 ans, alors... 
Quand je vois les millions que je paye par an pour mon loyer...je dépasse allègrement les 100 millions de loyer sur 50 ans...
Et quitte à acheter, je souhaite quelque chose d'au moins aussi bien que ce que je loue en ce moment. Et bon, maison assez grande, jardin,...c'est cher dans Tokyo (je dis Tokyo, mais ce n'est pas moins cher à Paris; cherchez une maison de plain pied avec jardin dans le 1er arrondissement, vous allez doucement sourire
).
Bref, c'est le genre "grosse dépense" que j'hésite à faire.
Vous tous, vous préféreriez acheter un "petit truc" facile sans vous mettre la pression, plutôt que de vous mettre un prêt sur 30 ans très lourd mais qui vous permettrait chaque jour de trouver un chez-soi plus que confortable ?
Quand je vois les millions que je paye par an pour mon loyer...je dépasse allègrement les 100 millions de loyer sur 50 ans...C'est à dire que ce que j'hésite à acheter est près des 100 millions...donc difficile à rembourser en 5 ans pour moirembourse son prêt, 5 ans c'est l'idéal
Et quitte à acheter, je souhaite quelque chose d'au moins aussi bien que ce que je loue en ce moment. Et bon, maison assez grande, jardin,...c'est cher dans Tokyo (je dis Tokyo, mais ce n'est pas moins cher à Paris; cherchez une maison de plain pied avec jardin dans le 1er arrondissement, vous allez doucement sourire
).Bref, c'est le genre "grosse dépense" que j'hésite à faire.
Vous tous, vous préféreriez acheter un "petit truc" facile sans vous mettre la pression, plutôt que de vous mettre un prêt sur 30 ans très lourd mais qui vous permettrait chaque jour de trouver un chez-soi plus que confortable ?
En fait, c'était ce que je voulais inclure dans mon "Pour une raison X". Pour moi, c'est LE facteur dont personne ne peut raisonnablement prévoir les conséquences, mais qui peut avoir des conséquences dévastatrices sur un tel projet. Mais du coup, sans savoir ce qui va se passer...je préfère l'ignorer, tout en surveillant l'évolution du coin de l'œil.Justement, il parait que la démographie japonaise va bientôt chuter.
Je me permet de remonter ce post du fin fond des caves du forum ^^ car il m'intéresse.
Petite question : Si je souhaitais acheter un bien immobilier au Japon en étant Français et en le payant cache mais en y résidant que 2 ou 3 mois dans l'année, cela serait-il possible ?
si oui, quelles seraient les charge a payer ? Les frais possible ?
si non... ba pas de question ^^
Voila une question assez saugrenu mais qui m'intrigue
Petite question : Si je souhaitais acheter un bien immobilier au Japon en étant Français et en le payant cache mais en y résidant que 2 ou 3 mois dans l'année, cela serait-il possible ?
si oui, quelles seraient les charge a payer ? Les frais possible ?
si non... ba pas de question ^^
Voila une question assez saugrenu mais qui m'intrigue
Ce cas doit arriver tellement rarement, qu'à moins d'avoir voulu faire la même chose (rare), ou de travailler dans le domaine de l'immobilier (assez rare je pense, pour les français ici), cela va être difficile de répondre ! 
Je dois normalement rencontrer mon agent immobilier d'ici quelques jours, je vais voir si je peux lui poser la question, mais ça ne m'étonnerait pas que lui-même ne le sache pas...
Je dois normalement rencontrer mon agent immobilier d'ici quelques jours, je vais voir si je peux lui poser la question, mais ça ne m'étonnerait pas que lui-même ne le sache pas...
Et moi je me permets de m'incruster ^_^
Je ne connais absolument le prix dde l'immobilier au Japon (enfin là c'est vaste) disons pour un petit appartement dans une grande ville comme Tokyo ou Kyoto. Cela dit j'aimerai bien aussi une maison dans le nord (Hokkaido)
Nous souhaiterions acheter un pied à terre, je ne sais pas si c'est une bonne idée, je ne connais absolument pas l'"immobilier au Japon".
Et nous, nous voudrions acheter avec un pret en France, pour un bien au Japon. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué!
Auriez-vous des sites d'agence-immobilière en ligne (ou c'est écrit en anglais car mon japonais n'est pas au point mais je l'espère le sera bientôt!!!)
C'est un peu la grande aventure et pourtant ça fait longtemps qu'on y pense mais il faudra bien se lancer un jour ou l'autre.
Je ne connais absolument le prix dde l'immobilier au Japon (enfin là c'est vaste) disons pour un petit appartement dans une grande ville comme Tokyo ou Kyoto. Cela dit j'aimerai bien aussi une maison dans le nord (Hokkaido)
Nous souhaiterions acheter un pied à terre, je ne sais pas si c'est une bonne idée, je ne connais absolument pas l'"immobilier au Japon".
Et nous, nous voudrions acheter avec un pret en France, pour un bien au Japon. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué!
Auriez-vous des sites d'agence-immobilière en ligne (ou c'est écrit en anglais car mon japonais n'est pas au point mais je l'espère le sera bientôt!!!)
C'est un peu la grande aventure et pourtant ça fait longtemps qu'on y pense mais il faudra bien se lancer un jour ou l'autre.
Les prêts immobiliers sont à 1,6% ici, quel dommage de devoir emprunter à l'étranger. Je suis aussi surpris qu'une banque accepte de prêter de l'argent pour acheter un bien à l'étranger; en cas de non-paiement, comment espère-t'elle récupérer son argent ? Mystère.
Pour trouver des annonces en anglais, il suffit de faire les bonnes recherches dans Google. Une recherche sur "real estate sale tokyo" me donne par exemple les résultats suivants:
premier
deuxième
troisième
quatrième
Une dernière chose qui m'étonne; quel est l'intérêt pour quelqu'un qui n'habite pas au Japon d'y acheter un bien immobilier ?
Pour trouver des annonces en anglais, il suffit de faire les bonnes recherches dans Google. Une recherche sur "real estate sale tokyo" me donne par exemple les résultats suivants:
premier
deuxième
troisième
quatrième
Une dernière chose qui m'étonne; quel est l'intérêt pour quelqu'un qui n'habite pas au Japon d'y acheter un bien immobilier ?
Je suis aussi surpris qu'une banque accepte de prêter de l'argent pour acheter un bien à l'étranger; en cas de non-paiement, comment espère-t'elle récupérer son argent ? Mystère.
Ca ne pose aucun problème à une banque si le crédit est garanti sur l'hypothèque d'un bien immobilier situé en France.
Je ne sais pas du tout comment ça marche au Japon, je découvre. 1,6% est effectivement un très bon taux contre 4% ici en France. Pour Tokyo il me semble que les prix sont un peu plus élevé que sur Paris.
J'ai beaucoup de mal à comparer et surtout javais moins de mal à me faire une idées à l'époque du franc! ^_^
Une dernière chose qui m'étonne; quel est l'intérêt pour quelqu'un qui n'habite pas au Japon d'y acheter un bien immobilier ?
Nous comptons nous y installer dans quelques années d'un part. D'autre part j'y trouverais le même interêt que les gens qui habite la ville et s'achète une maison à la campagne ^_^
Le dépaysement total (c'est le moins que l'on puisse dire).
"Quelques" heures d'avion (parce que pour faire Paris-Bandol c'est 9 heures de voitures) et nous voici arriver ailleurs mais vraiment ailleurs.
Je sais que ça peut paraitre dingue mais certains aiment la campagne, nous nous aimons le Japon et nous souhaiterions y avoir un pied à terre.
Pour moi c'est un pays de coeur.
Et merci pour ton aide!!!
Ca ne pose aucun problème à une banque si le crédit est garanti sur l'hypothèque d'un bien immobilier situé en France.
Je ne sais pas du tout comment ça marche au Japon, je découvre. 1,6% est effectivement un très bon taux contre 4% ici en France. Pour Tokyo il me semble que les prix sont un peu plus élevé que sur Paris.
J'ai beaucoup de mal à comparer et surtout javais moins de mal à me faire une idées à l'époque du franc! ^_^
Une dernière chose qui m'étonne; quel est l'intérêt pour quelqu'un qui n'habite pas au Japon d'y acheter un bien immobilier ?
Nous comptons nous y installer dans quelques années d'un part. D'autre part j'y trouverais le même interêt que les gens qui habite la ville et s'achète une maison à la campagne ^_^
Le dépaysement total (c'est le moins que l'on puisse dire).
"Quelques" heures d'avion (parce que pour faire Paris-Bandol c'est 9 heures de voitures) et nous voici arriver ailleurs mais vraiment ailleurs.
Je sais que ça peut paraitre dingue mais certains aiment la campagne, nous nous aimons le Japon et nous souhaiterions y avoir un pied à terre.
Pour moi c'est un pays de coeur.
Et merci pour ton aide!!!
Merci beaucoup Cable pour ta réponse et pour les liensCable a écrit : Une dernière chose qui m'étonne; quel est l'intérêt pour quelqu'un qui n'habite pas au Japon d'y acheter un bien immobilier ?
Je réponds a ta question car elle est légitime de part l'intérêt d'un non résidant au Japon pour un bien immobilie. Personnellement, je voudrais y vivre un jour, construire une affaire à court/moyen terme et les études de marchés demande du temps. si je peu investir dans un bien immobilier, je pourrais pendant un temps économiser sur le logement lors de mes séjours au Japon (l'argument est bien faible tout de même ^^ non ?) mais surtout comme j'aimerais y vivre, avoir un petit quelque chose là-bas me faire extrêmement plaisir. Un caprice d'enfant probablement.
Qques remarques
1. ratio prix terrain / bâtiment
A Tokyo centre, il est vrai que le prix du terrain est supérieur au prix de la maison individuelle construite dessus. Ce serait moins vrai dans le cas d'un immeuble.
En campagne en revanche, c'est le contraire. Pour 30M¥ vous obtenez un terrain de 250m2 et une maison de 200m2 toute neuve (style préfabriqué Sekisui House), en gros l'un vaut 5M¥ et l'autre 25M¥.
2. prix et durée de vie d'une maison
Une revue lue récemment montre des exemples de maisons assez belles (qui vont du pur traditionel japonais au moderne avant-garde) pour 20M¥ à 30M¥, surfaces 150-250 m2.
Oui certains éléments se dégradent avec le temps mais cela dépend du type de maison. Celles construites en armature en métal (style Seikui House encore) sont faites pour durer 50 à 60 ans avec en mi-vie un renouvellement des murs et toitures mais pas de l'armature ni des fondations, ce qui coute nettement moins cher. Idem, le béton peut durer des décennies mais coûte cher au départ.
3. risques sismiques
Il y a eu des progrès considérables dans la résistance et franchement je crois qu'une maison bien construite actuellement résistera au prochain grand tremblement de terre, ce qui est à craindre ce sont les maisons pourries des voisins qui vous tombent dessus ou passent leur feu.
4. risque démographique
Le déclin de la population japonaise va toucher de façon très inégale les régions. A mon avis ce sont les campagnes et petites villes qui seront le plus touchées, les endroits qui n'ont rien d'attirant, les banlieus lointaines par exemple. En revanche les lieux prisés (centre grande ville, bordure littoral) resteront recherchés.
L'immobilier à Paris coute plus cher qu'à Bruxelles alors que la densité de la population en France est plus faible qu'en Belgique. On ne peut pas tirer de conclusion directe d'un grand agrégat démographique. Il serait plus pertinent de connaitre la population future de Tokyo-centre (par ex) pour en chercher l'impact possible sur les prix.
Aussi il faut voir que la réduction de la population va s'accompagner d'une concentration des richesses, par héritage. Si tous les Japonais mécaniquement deviennent 30% plus riches, ils pourront en théorie s'offrir des biens immobiliers 30% plus grands ce qui compensera exactement la chute de la population à l'origine de cette concentration.
5. zonage et rezonage
Un risque souvent oublié c'est le rezonage. Si un an après avoir construit votre maison le quartier change de zonage, de suite vous verrez pousser autour des maisons plus hautes qui vous couperont le soleil. Mais votre terrain en prendra de la valeur. N'avez-vous pas remarqué les chantiers, partout en ville ? La plupart sont la conséquence d'un rezonage, par exemple un quartier Résidentiel Bas est rezoné Résidentiel Moyen, du coup par la loi on peut batir plus large (ratio batiment/terrain = kenpeiristu) et plus haut.
6. louer ou acheter: qualitatif
Le marché de la location est nettement plus étroit que celui de la vente. Donc en achetant, vous élargissez les possibilités. De plus, être propriétaire vous permet de modifier le bien à votre convenance. Encore mieux, en faisant construire vous pouvez avoir exactement ce que vous voulez.
Mais le revers est que propriétaire, vous devenez moins mobile. Si la maison que vous avez faite construire ne vous convient plus, il est difficile d'en changer, alors qu'en locatif la barrière au changement est moindre.
7. louer ou acheter: psychologique
Il me semble que la motivation première des acheteurs est d'ordre psychologique: se sentir chez soi. Avoir sa maison, comme "tout le monde" ou comme ses parents avant. Ce n'est pas rationel, c'est de l'émotif. Attention, il faut être capable d'isoler cette motivation (qui est juste) pour la pondérer correctement et ne pas oublier les autres aspects.
8. louer ou acheter: financier
Pour ceux qui payent comptant, acheter c'est un coût d'opportunité: celui de placer la somme dans un produit d'épargne. Si votre épargne est bien gérée, cela peut conduire à ne jamais acheter un bien immobilier, en toute logique.
Pour ceux qui emprûntent, c'est plus compliqué. Un achat à crédit comporte toujours une part de spéculatif: que se passe-t-il si vos revenus chutent, que vous ne pouvez plus payer les mensualités, que vous devez vendre le bien et que juste à ce moment-là les prix sont très bas ? Vous allez vous retrouver avec une dette nette.
Le gros problème de l'achat immobilier, c'est le manque de diversification. Si vous placez votre épargne en bourse, il ne vous viendrait pas à l'esprit d'investir tout sur une même valeur. Pourtant c'est ce que l'on fait par un gros achat immobilier.
Donc, je conseille toujours que l'achat d'une résidence principale ne représente qu'une partie du patrimoine, en somme que cet achat ne soit pas disproportionné par rapport aux autres placements, et de se méfier de l'effet de levier que procure l'emprunt.
1. ratio prix terrain / bâtiment
A Tokyo centre, il est vrai que le prix du terrain est supérieur au prix de la maison individuelle construite dessus. Ce serait moins vrai dans le cas d'un immeuble.
En campagne en revanche, c'est le contraire. Pour 30M¥ vous obtenez un terrain de 250m2 et une maison de 200m2 toute neuve (style préfabriqué Sekisui House), en gros l'un vaut 5M¥ et l'autre 25M¥.
2. prix et durée de vie d'une maison
Une revue lue récemment montre des exemples de maisons assez belles (qui vont du pur traditionel japonais au moderne avant-garde) pour 20M¥ à 30M¥, surfaces 150-250 m2.
Oui certains éléments se dégradent avec le temps mais cela dépend du type de maison. Celles construites en armature en métal (style Seikui House encore) sont faites pour durer 50 à 60 ans avec en mi-vie un renouvellement des murs et toitures mais pas de l'armature ni des fondations, ce qui coute nettement moins cher. Idem, le béton peut durer des décennies mais coûte cher au départ.
3. risques sismiques
Il y a eu des progrès considérables dans la résistance et franchement je crois qu'une maison bien construite actuellement résistera au prochain grand tremblement de terre, ce qui est à craindre ce sont les maisons pourries des voisins qui vous tombent dessus ou passent leur feu.
4. risque démographique
Le déclin de la population japonaise va toucher de façon très inégale les régions. A mon avis ce sont les campagnes et petites villes qui seront le plus touchées, les endroits qui n'ont rien d'attirant, les banlieus lointaines par exemple. En revanche les lieux prisés (centre grande ville, bordure littoral) resteront recherchés.
L'immobilier à Paris coute plus cher qu'à Bruxelles alors que la densité de la population en France est plus faible qu'en Belgique. On ne peut pas tirer de conclusion directe d'un grand agrégat démographique. Il serait plus pertinent de connaitre la population future de Tokyo-centre (par ex) pour en chercher l'impact possible sur les prix.
Aussi il faut voir que la réduction de la population va s'accompagner d'une concentration des richesses, par héritage. Si tous les Japonais mécaniquement deviennent 30% plus riches, ils pourront en théorie s'offrir des biens immobiliers 30% plus grands ce qui compensera exactement la chute de la population à l'origine de cette concentration.
5. zonage et rezonage
Un risque souvent oublié c'est le rezonage. Si un an après avoir construit votre maison le quartier change de zonage, de suite vous verrez pousser autour des maisons plus hautes qui vous couperont le soleil. Mais votre terrain en prendra de la valeur. N'avez-vous pas remarqué les chantiers, partout en ville ? La plupart sont la conséquence d'un rezonage, par exemple un quartier Résidentiel Bas est rezoné Résidentiel Moyen, du coup par la loi on peut batir plus large (ratio batiment/terrain = kenpeiristu) et plus haut.
6. louer ou acheter: qualitatif
Le marché de la location est nettement plus étroit que celui de la vente. Donc en achetant, vous élargissez les possibilités. De plus, être propriétaire vous permet de modifier le bien à votre convenance. Encore mieux, en faisant construire vous pouvez avoir exactement ce que vous voulez.
Mais le revers est que propriétaire, vous devenez moins mobile. Si la maison que vous avez faite construire ne vous convient plus, il est difficile d'en changer, alors qu'en locatif la barrière au changement est moindre.
7. louer ou acheter: psychologique
Il me semble que la motivation première des acheteurs est d'ordre psychologique: se sentir chez soi. Avoir sa maison, comme "tout le monde" ou comme ses parents avant. Ce n'est pas rationel, c'est de l'émotif. Attention, il faut être capable d'isoler cette motivation (qui est juste) pour la pondérer correctement et ne pas oublier les autres aspects.
8. louer ou acheter: financier
Pour ceux qui payent comptant, acheter c'est un coût d'opportunité: celui de placer la somme dans un produit d'épargne. Si votre épargne est bien gérée, cela peut conduire à ne jamais acheter un bien immobilier, en toute logique.
Pour ceux qui emprûntent, c'est plus compliqué. Un achat à crédit comporte toujours une part de spéculatif: que se passe-t-il si vos revenus chutent, que vous ne pouvez plus payer les mensualités, que vous devez vendre le bien et que juste à ce moment-là les prix sont très bas ? Vous allez vous retrouver avec une dette nette.
Le gros problème de l'achat immobilier, c'est le manque de diversification. Si vous placez votre épargne en bourse, il ne vous viendrait pas à l'esprit d'investir tout sur une même valeur. Pourtant c'est ce que l'on fait par un gros achat immobilier.
Donc, je conseille toujours que l'achat d'une résidence principale ne représente qu'une partie du patrimoine, en somme que cet achat ne soit pas disproportionné par rapport aux autres placements, et de se méfier de l'effet de levier que procure l'emprunt.
Fort interessant que cela ^^LupinIII a écrit :Bonjour,
J'ai moi-même acheté un appartement à Tokyo. Si certaines personnes ont besoin de renseignements, je suis à votre disposition
As-tu eu un prêt de la part dune banque ? Si oui, quel a été le taux ?
Je pense que tu es résident au Japon, comment cest passé lachat ?
Crois-tu que vivant en France, les étrangers peuvent acquerire un bien immobilier au Japon et enfin dernière question, le prix moyen du mètre carré ?
Merci par avance ^^
(désolé jai un problème avec ma touche "4" de mon clavier ^^)
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